房地�(chǎn)行業(yè)2018半年總結(jié)與展�
�(fā)布時間:2018-07-06
2018年上半年,房地產(chǎn)�(diào)控政策繼�(xù)積極抑制非理性需�,同時強�(diào)擴大并落�“有效供給”,但�,短期需求側(cè)�(diào)控和中長期供給側(cè)改革的交互作用并�(chǎn)生效果尚需時間,市場上的供需情況仍較緊張。重點城市新房市場成交面積繼�(xù)縮減,各線城市中一線城市領(lǐng)�;三四線城市新房成交面積亦有所回落,但絕對�(guī)模仍處歷史較高水��
政策�(huán)境方��2018年上半年,房地產(chǎn)政策�(diào)控進入了一個新的階�。一方面繼續(xù)積極抑制非理性需�,另一方面重點�(diào)整中長期供給�(jié)�(gòu)�中央明確表態(tài)�(diào)控不放松,多城落實地方主體責(zé)�,政策密集出臺� 上半年調(diào)控力度并未減�,截�6月底已有50余個地級以上城市和10余個縣市出臺調(diào)控政�,海南上半年歷經(jīng)�(shù)次政策收��政策聚焦擴大“有效供給”,積極出臺相�(guān)保障政策。大城市先后出臺住房�(fā)展規(guī)�、土地供給中長期計劃,落�“有效供給”�上海、北京、深圳等城市在未來住房供給規(guī)劃中擴大政策性支持住�、租賃住房的比重,住房供�(yīng)基本體現(xiàn)為普通商品住�、政策性支持住房、租賃住�4�4�2的三分結(jié)�(gòu)。同時,開拓渠道保證“有效供給”。總體來�,與2017年相��2018年上半年除在需求端進行重點�(diào)控外,也注重�“供給�(cè)”解決供需�(jié)�(gòu)不匹配問�。短期需求側(cè)�(diào)控(抑制非理性需求)和中長期供給�(cè)改革(保證有效供給)共同�(fā)�。短期來�,本輪調(diào)控周期將拉長,因城施策也將更精準。在整體�(diào)控不放松的前提下,差別化�(diào)控保障合理購房需求將是主要的趨勢,同時針對調(diào)控過程中出現(xiàn)的新問題進行微調(diào);中長期來看,以政府為主提供基本政策性支持住�、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系建設(shè)將同步加快。同�,集體經(jīng)營性建�(shè)用地入市、資�(chǎn)證券�、不動產(chǎn)登記�(lián)�(wǎng)、個稅等方面的新一輪制度改革及�(chuàng)新都將快速推�、互相銜�,推動房地產(chǎn)長效機制的建��
市場表現(xiàn)方面,重點城市新房成交面積繼�(xù)縮減,一線城市降幅明�。政策嚴控下,重點城市新房成交規(guī)模繼�(xù)縮減�2018年上半年房地�(chǎn)市場�(diào)控政策持�(xù)深化,長效機制建�(shè)�(wěn)步推�,金融監(jiān)管力度加強,在限購限�、預(yù)售限價等嚴控政策下,重點城市新房市場供需不匹�,有效供�(yīng)不足造成需求釋放受�,再加上備案延遲等因素影響,新房成交面積持續(xù)回落。據(jù)初步�(tǒng)��2018年上半年�50個代表城市新建商品住宅市場月均成交量�2740萬平方米左右,同比下降約10%�不同級別城市來看� 一線城市成交繼�(xù)回落�二線代表城市 月均成交面積�76萬平方米,同比下�7%;天津、杭州等熱點二線城市同比下降超三�� 三線代表城市 上半年棚改力度仍然較�,成交規(guī)模絕對值處于歷史相對高�,上半年月均成交面積�32萬平方米左右�價格方面� 根據(jù)中國房地�(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)�100個城市全樣本�(diào)查數(shù)�(jù)顯示�2018年上半年百城價格累計上漲2.62%,較去年同期收窄1.57個百分點�十大城市二手房成交套�(shù)同比下降,價格累計上�0.21%�
品牌企業(yè)表現(xiàn)方面,銷售金額繼�(xù)增長,拿地金額有所下降�代表企業(yè)包括:萬�、保�、中�、恒大、碧桂園、華�、世�、綠�、融�(chuàng)、龍�、金�、富�、雅居樂、遠�、新�、建�(yè)、招�、首�(chuàng)、合景泰�、越秀��代表企業(yè)銷售金額保持增長,碧桂園突破4000億元�2018年上半年�20家品牌房企累計銷售額達到23756億元,較去年同期提高32.3%;累計銷售面�18007萬平方米,同比增�30.5%。具體來�,一季度20家品牌房企銷售金額同比增�24.7%,二季度企業(yè)繼續(xù)加大推盤力度、搶收銷售回�,銷售金額同比增�38.9%。大型房企銷售金額穩(wěn)步提�,整體銷售業(yè)績保持較高水��拿地金額有所下降,三四線城市拿地金額占比繼續(xù)上升。房企傳�(tǒng)融資渠道延續(xù)收緊�(tài)�,創(chuàng)新融資方式助力企�(yè)資金融�。新時代�,企�(yè)順應(yīng)政策�(dǎo)�,通過多元化的�(fā)展戰(zhàn)略,培育�(yè)�(wù)增長新動��
趨勢�(yù)判方�,預(yù)計全年銷售回�,價格趨�(wěn),新開工、開�(fā)投資保持增長�(tài)�。內(nèi)外需求同比增速集體回�,中美貿(mào)易戰(zhàn)升級,經(jīng)濟發(fā)展承壓,�(diào)�(jié)�(gòu)、促�(nèi)需等助力經(jīng)濟高�(zhì)量發(fā)��在因城施策調(diào)控引�(dǎo)�,房地產(chǎn)市場將延�(xù)分化�(fā)展格局。一二線熱點城市�(diào)控基�(diào)從控需求轉(zhuǎn)向增供給,受去年同期低基�(shù)及供�(yīng)改善影響,這類城市銷售降幅將持�(xù)收窄至規(guī)模趨�(wěn)。另有部分城市人才戰(zhàn)略引�(fā)的市場行情已有政策出臺調(diào)控且擴圍�(yù)期加�,新落戶人口的置�(yè)需求釋放周期將明顯后延,需求規(guī)模將趨于�(wěn)�。而三四線市場受棚改貨幣化安置比例下行�(diào)整影響,市場有效需求將有所下降,銷售規(guī)模將隨之回落。另��2016年下半年以來,重點城�“限競�”用地成交�(guī)模較�,目前第一�“限競�”已入市,且下半年推出力度也將加大,這對于重點城市的房價企穩(wěn)將起到積極作�。綜合來�,預(yù)計下半年全國商品房銷售規(guī)模將回落,得益于整體供求�(guān)系的改善,銷售價格將趨于�(wěn)��投資開工方面,新開工、房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持中低速增��
2018 下半年銷售端延續(xù)韌�,政策端趨于平穩(wěn)。全年新房銷售面積預(yù)計同比增0-5%,銷售額�5-10%。年初至今銷售面�、金額分別同�+3%�+12%,其中單月銷售增速預(yù)計全年整體平�(wěn)。展�2019 年,受一二線城市低基�(shù)效應(yīng)消退及三四線城市去庫存支撐力度減弱影�,初步判斷銷售面積和金額將分別出�(xiàn)5-10%�0-5%的同比下滑�
一二線市場:政策高壓態(tài)勢不�,開�(fā)商推盤提�。預(yù)計下半年一二線城市月度銷售增速將延續(xù)邊際�(fù)蘇勢頭,11 月份達高�,全年銷售面積同比增�3-5%(年初至今同比跌4%�。三四線市場:去庫存政策下沉,全年銷售維持正增長。預(yù)計下半年三四線城市月度銷售面積同比增幅將較上半年收窄,全年累計增幅大概率落于0-3%區(qū)間內(nèi)(年初至今同�+6%��
中長線如何研判后市政策走勢?
政策�(diào)控的出發(fā)點在于平�(wěn)市場,限�、限貸等作用于需求端的非市場化政策只是短期的�(diào)節(jié)手段,市場當(dāng)前根本問題在于供給側(cè),因此構(gòu)建長效機制須分步推進,首先要做的是增加以公共住房為代表的有效供�,并�(gòu)建完善的住房分層供應(yīng)體系。待公共住房存量足以保障中低收入人群基本住房需求后,對商品房的限制政策可逐步退�,房價因市場化定價將呈現(xiàn)更明顯梯�,屆時方為全面征收房�(chǎn)稅的成熟時機�
政策引導(dǎo)下的公共住房建設(shè)將有效緩解當(dāng)前供�(yīng)�(jié)�(gòu)失衡問題.以長租公寓為代表的租賃住房市場發(fā)展將進入提速期�REITs的推出在“房住不炒”政策背景下極具必要�.融資�(huán)境整體趨�,投資和新開工可能承壓。此�“去杠�”對房企融資影響主要體�(xiàn)于非標融資和境內(nèi)信用債的收緊。資金面收緊將使行業(yè)融資頭寸進一步向龍頭房企傾斜.投資及新開工可能承壓,但在房企補庫存需求下影響有限。大型房企將受益于融資收緊帶來的行業(yè)整合機遇,有望開啟利潤率回升周期�